Zakonska prava stanodavca - što trebate znati

Kao popularno odredište za ulaganje u nekretnine, Bugarska pruža stanodavcima niz prava i zaštite prema svom zakonodavstvu. Važno je da oni koji posjeduju ili iznajmljuju imovinu u ovoj zemlji budu svjesni svojih prava. Ovaj se članak usredotočuje na ključna prava stanodavaca u Bugarskoj i daje pregled mogućnosti i zaštite koje imaju prilikom iznajmljivanja svoje imovine.

Zakonska prava stanodavca - što trebate znati
Jedan od temeljnih stupova za svakog najmodavca je naplata mjesečne najamnine prema ugovornom odnosu. Najčešće se stanarina plaća svaki mjesec, često i unaprijed do određenog datuma u tekućem mjesecu. Kako biste osigurali višu razinu sigurnosti, svoj ugovor možete ovjeriti kod javnog bilježnika. Ovim korakom osiguravate poštivanje uvjeta iz ugovora te pravovremeno plaćanje najamnine i energenata (struja, voda, grijanje i dr.). Prema Zakonu o obveznim odnosima (ZOO) obje ugovorne strane imaju pravo slobodno definirati odredbe ugovora. No, uvjet je da tekstovi nisu u suprotnosti s normativnim aktima i dobrim moralom. Javnobilježnički ugovor vam daje pravo, u slučaju da vaš najmoprimac ne poštuje uvjete i neovlašteno plaća troškove, ishoditi ovršnu ispravu i rješenje o ovrsi od okružnog suda u mjestu gdje se nekretnina nalazi. Nakon što dobijete rješenje o ovrsi, možete se obratiti sudskom ovršitelju koji će poduzeti ovršne mjere radi naplate dugovanja.
Važno je znati da je nakon primanja mjesečne najamnine od vašeg najmoprimca potrebno izdati potvrdu kao primatelj određenog iznosa novca. Ovaj dokument sadrži podatke o datumu, točnom iznosu i razlogu primitka iznosa, u ovom slučaju to je plaćena najamnina. Ne smijete zaboraviti da svi podaci moraju biti potvrđeni potpisom. Ako odbijete izdati takav dokument stanaru, on može imati pravo odbiti plaćanje stanarine. Naprotiv, najmoprimac ima pravo na potvrdu o plaćanju najamnine koja mora sadržavati iste podatke kao i potvrda. Račun je obavezan za svakog najmodavca, bez obzira na to koja se nekretnina iznajmljuje - stan, zemljište, lokal i sl. Najmoprimac mora dobiti račun nakon plaćanja mjesečne najamnine. Treba napomenuti da nepoštivanje zakonskih naredbi može rezultirati kaznama Nacionalne porezne agencije (NRA). Njegova visina definirana je Zakonom o porezu na dohodak (ZPDOM).
Pravo zahtijevati pravilno održavanje stvari
Kao stanodavac, imate pravo zahtijevati pravilno održavanje svoje imovine. U slučaju da se najmoprimac ne brine o održavanju stanja stana u onom obliku u kojem mu je predan, Vi kao vlasnik imate pravo na naknadu troškova učinjenih za vraćanje kuće u prvobitni izgled. Kako biste osigurali odgovoran i savjestan pristup svojoj nekretnini, možete zatražiti polog za osiguranje prilikom potpisivanja ugovora o najmu. Uobičajena je praksa da se iznos naknade temelji na vrijednosti jedne ili dvije mjesečne stanarine. Međutim, vrijednost ovisi o uvjetima na koje ste pristali. No, trebate znati da ste kao najmodavac dužni uplatu čuvati za vrijeme trajanja ugovora i uvijek je imati kod sebe u slučaju prijevremenog raskida ugovornog odnosa. Polog može odbiti stanodavac samo u slučaju da postoji šteta na inventaru kuće, postoje neplaćeni računi ili je izostavljeno pokriće bilo koje od najamnina. Dobro je znati da se depozit može prihvatiti i kao alternativna opcija koja vam omogućuje brzo pronalaženje rješenja u slučaju sporova između dviju strana. Na taj način si u nekim slučajevima možete prištedjeti komplicirane i neugodne trenutke koji će zahtijevati tužbu za naplatu dugovanih iznosa. Zahtijevanjem sigurnosnog depozita uvelike ćete doprinijeti zaštiti svoje želje da nekretninu održite u dobrom općem stanju i osigurati pouzdano i razborito ponašanje svojih stanara.
Pravo na raskid ugovora
Ukoliko se vaš najmoprimac ne pridržava dogovorenih uvjeta najma prema ugovoru o najmu, imate puno pravo s njim prijevremeno raskinuti ugovorni odnos. U slučaju da ste u nepovoljnijem položaju i želite raskinuti ugovor, znajte da postoje jasno definirana pravila kojih se to treba pridržavati. Ovo je uvjet za pismenu obavijest u kojoj se navodi određeni vremenski period u kojem se dugovi trebaju platiti. Osim toga, nužno je izričito navesti da će se ugovor raskinuti nakon isteka tog roka. Kako bi se lakše provjerilo je li stanar primio obavijest, prema praksi se najčešće koristi dopis s potvrdom o primitku ili javnobilježnički poziv. Dakle, ako se najmoprimac ne obveže platiti iznos duga u navedenom roku navedenom u obavijesti, ugovor se automatski raskida. Osobito je važno znati kako možete napustiti svoju nekretninu ako stanar odbije dobrovoljno napustiti nekretninu za iznajmljivanje po isteku najma. Imajte na umu da nemate pravo izbaciti svog stanara na ulicu, jer se takvo ponašanje prema zakonskim standardima smatra samoupravljanjem i sankcionira se. Da biste pronašli izlaz iz situacije, morate podnijeti tužbu sudu za iseljenje imovine. U istom slučaju možete tražiti i naknadu za korištenje nekretnine nakon prestanka najamnog odnosa prema ugovoru, kao i za neplaćenu najamninu.

Ali i najmodavac ima obveze

Pokrivanje ozbiljnijih popravaka
S obzirom na to da ugovorom sklopljenim između dviju strana nisu regulirani nikakvi drugi uvjeti u vezi s izvođenjem velikih popravaka i plaćanja njihovih troškova, u velikoj većini slučajeva obveza za to je povjerena vlasniku. Riječ je o popravcima vezanim uz konstrukciju zgrade – popravci krova, zamjena vodovodnih i/ili kanalizacijskih cijevi, a koji nisu nužni zbog problema i okolnosti uzrokovanih od strane najmoprimca.
Plaćanje lokalne pristojbe
Važno je znati da su vlasnici oporezivih nekretnina porezni obveznici. Porezom na nekretnine oporezuju se i zgrade i zemljišta (čestice) unutar građevinskih granica dotičnog naselja. Došao je trenutak da shvatite da je nekretnina koju posjedujete, koristite ili ne, vaša imovina i na nju ste obveznik plaćanja lokalnog poreza.
Izjava o ugovoru i plaćanje poreza
Obveze iznajmljivača uključuju prijavu ugovora o najmu sklopljenog s HPU-om u godišnjoj poreznoj prijavi koju moraju ispuniti kao fizička ili pravna osoba (ukoliko je nekretnina u vlasništvu poduzeća). Napominjemo da je za nepodnošenje porezne prijave predviđena novčana kazna ili novčana kazna. Iznos novčane kazne je 500 BGN ili 1000 BGN (za ponovljeno kršenje). Osim toga, ako podnesete poreznu prijavu u kojoj ste prijavili manje od stvarne cijene najma ili uopće niste prijavili postojanje takvog ugovora, također ste odgovorni i podliježete penalima. Iznos novčane kazne je do 1.000 BGN, a u slučaju ponovljenog kršenja do 2.000 BGN. S pozicije najmodavca i vlasnika kuće, dobro je biti zainteresiran i poštivati zakone koji se izravno odnose na vas i specifičnosti. Dobro je upoznati se sa Zakonom o obveznim odnosima i Zakonom o stanarskim odnosima. Informirajte se o uvođenju izmjena i dopuna zakona i pratite institucionalne stranice kako biste bili informirani o svim rokovima i bitnim detaljima.